Kumkumoğlu Hukuk Kütüphanesi arşivlerinin tozlu raflarından gün yüzüne çıkan, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nin 1968 tarihli mecmuasında yer alan bir makale, günümüz gayrimenkul yatırımcılarının en çok düştüğü tuzaklardan birine ışık tutuyor. Prof. Dr. N. M. Berkin tarafından kaleme alınan bu değerli eser, icra ihalelerine girenleri yakından ilgilendiren çok kritik bir soruyu ele alıyor: İcra dairesinin hazırladığı listede görünmeyen ama tapuda var olan yükümlülükler alıcıyı bağlar mı?
Sorunun Temeli: İcra Listesi mi, Tapu Kaydı mı?
İcradan bir ev, dükkan veya arsa alırken, icra memuru o taşınmazın üzerindeki hacizleri, ipotekleri, intifa veya geçit hakları gibi yükleri gösteren bir “mükellefiyet listesi” hazırlar. İhaleye giren alıcılar doğal olarak bu listeye bakar ve taşınmazın durumunu buna göre değerlendirerek pey sürer. Peki ya memur gözden kaçırır ve tapuda var olan ağır bir yükümlülüğü bu listeye yazmayı unutursa ne olur? İhaleyi kazanan kişi, “Ben icranın listesinde bunu görmedim, iyi niyetliydim, bu hak beni bağlamaz” diyerek sorumluluktan kurtulabilir mi?
1968 yılında hukuk camiasını ikiye bölen bu tartışmada, bazı akademisyenler alıcının icra dairesine güvenerek hareket ettiğini ve listede olmayan yüklerden sorumlu tutulamayacağını savunuyordu. Ancak Prof. Dr. Berkin, makalesinde bu görüşe şiddetle karşı çıkıyor. Hukukun temel bir prensibini hatırlatarak noktayı koyuyor: Tapu sicili herkese açıktır ve kimse tapuda kayıtlı olan bir hakkı bilmediğini iddia edemez.
Bugün Ne Değişti? Hangi Kurallar Hala Geçerli?
Aradan geçen 50 yılı aşkın süreye ve değişen pek çok kanuna rağmen, makalede savunulan ana prensipler bugün de güncelliğini ve geçerliliğini harfiyen koruyor. Geçmişte Medeni Kanun’un 928. maddesinde yer alan “tapu sicilinin aleniyeti (açıklığı)” ilkesi, bugünkü modern Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesinde aynı güçle yaşamaya devam ediyor.
Günümüz Yargıtay içtihatları ve icra hukuku uygulamaları da Prof. Dr. Berkin’in yarım asır önceki tespitlerini doğruluyor. Bugün bir yatırımcı, icra dairesinin hazırladığı şartname veya mükellefiyet listesi eksik olsa bile, tapudaki resmi kayıtların doğrudan muhatabıdır. Hatta günümüzde UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi) ve TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) gibi dijital altyapılar sayesinde tapu kayıtlarına ulaşmak saniyeler sürdüğü için, alıcının “tapuya bakmamıştım” bahanesi hukuken eskisinden çok daha geçersiz kabul ediliyor.
Yatırımcılar İçin Çıkarılacak Ders
Sonuç olarak; kentsel dönüşüm projelerinin hızlandığı, gayrimenkul yatırımlarının çeşitlendiği ve icra ihalelerine katılımın arttığı günümüz piyasasında, eskimeyen tek bir gerçek var: İcranın hatası, tapunun gücünü sıfırlamıyor.
Sadece ihale şartnamesini okuyup tapu kayıtlarını es geçmek, mülkü aldıktan sonra beklemediğiniz sürprizlerle ve ciddi maddi kayıplarla karşılaşmanıza yol açabilir. Bu eski makalenin de net bir şekilde ortaya koyduğu üzere; yatırım yaparken gözünüz her zaman tapu kütüğünde olsun, çünkü hukukun gözünde “Söz uçar, tapu kalır.”
